מרשם המקרקעין – הידוע בשמו "טאבו" – הוא אחד המוסדות המשפטיים החשובים ביותר בדין הישראלי.
הרישום הוא רישום דו-מימדי, המבוססת על מדידה ומיפוי מדויקים של המקרקעין, תוך חלוקתם לגושים ולחלקות, ורישום של פרטי בעלי הזכויות הקנייניות בכל חלקה. המרשם הפומבי הפועל במדינת ישראל קרוי "מרשם המקרקעין".
הרישום על-פי החוק הינו קונסטיטוטיבי (דהיינו, יוצר את הזכות הקניינית), ודבר זה נועד להבטיח שמרב הזכויות במקרקעין ישתקפו ברישומים שבפנקסי המקרקעין, שהינם פומביים ופתוחים לעיני כול, ולחזק את אמינות המרשם.
הבסיס הנורמטיבי המרכזי הוא סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הקובע:
"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו."
תכליתו של סעיף 125(א) הינה הבטחת פומביות, אמינות, ודאות וסופיות הרישום במרשם, בכל הנוגע לזכויות הטעונות רישום במקרקעין מוסדרים.
כאשר עסקינן בקניין ובשעבודים לפומביות יש חשיבות כשלעצמה, "כלל הוא בדיני הבטוחות ובדיני הקניין בכלל, שכדי ליצור זכות תקפה כלפי צדדים שלישיים יש לתת לזכות זו פומביות כלשהי". מימד הפומביות הוא ה"מעצב העיקרי של עוצמתה של זכות הקניין ועמידותה בפני צדדים שלישיים".
סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע "תקנת שוק" במקרקעין מוסדרים אשר בהתקיים תנאיה – תשלום תמורה והסתמכות בתום לב על הרישום – יש בידיו של רוכש זכות במקרקעין לשמר בידיו את הזכות שרכש למרות שהרישום שעליו הסתמך לא היה נכון.
ובלשון הסעיף:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."
השלמת הרישום בפועל: על מנת שיוכל הרוכש לחסות תחת הגנתה של תקנת השוק נדרש כי הרכישה תושלם ברישום הזכות הנרכשת על שמו ואין די בהתחייבות אובליגטורית בלא הקניה.
רציפות תום הלב: לצורך הגנת תקנת השוק נדרש קיום מתמשך של תום הלב עד למועד רישום הזכות במרשם המקרקעין על שם הרוכש.
שתי תוצאות עיקריות נלוות לרישום זכויות בפנקסי המקרקעין:
האחת, הרישום משכלל את הזכות החוזית והופך אותה לזכות קניינית, שההגנה המשפטית עליה חזקה יותר מההגנה על הזכות החוזית.
השנייה, רישום מהיר של זכות חוזית נרכשת הופך את המרשם לאמין יותר.
חוק המקרקעין בא להסדיר רישום זכויות בספר המקרקעין על מנת ליצור סדר, בהירות, יציבות ולמנוע שגגה ואפשרויות תרמית. יש לכן לעודד בעלי זכויות לוודא רישום זכויותיהם. בתי המשפט מתמודדים יום ביומו בעשרות תיקים בהם נמנעו רוכשי זכות מקרקעין משיקוליהם לרשום את זכותם על אף חלוף תקופה של 25 שנה ויותר, ובכך גרמו לאי ודאות, אפשרו עסקאות נוגדות, ויצרו מציאות עגומה, מטושטשת ועתירת נזק.
קיים אינטרס ציבורי ברור בכך שמרשם המקרקעין ישקף את מצב הזכויות באופן מדויק. "ציבור רוכשי הדירות מסתמך על האמור במרשם ביודעו כי זה מהווה ראיה למצב הזכויות במקרקעין. כוחו של המרשם הוא ביכולתו לספק לציבור מידע מהימן אודות הזכויות על בסיס האמור בו ומן הראוי שינקטו אמצעים ראויים להגנה על הציבור הנסמך עליו."
סעיף 6ב לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 מטיל חובה מפורשת על הקבלן: המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים חייב לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע, ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית.
ההתחייבות לרישום הזכויות בנכס מקרקעין הינה "חיוב תוצאה" המוטלת על הקבלן.
קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים – דרכונים, תעודות זהות, יפויי כוח – שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום. תקנת השוק אינה מוחלת במקרים של "פגמים בזיהוי" בשל היות הפגם חיצוני למרשם.
רישום בלשכת רישום המקרקעין מטרתו להציג נכונה כלפי כולי עלמא את מצב הזכויות של הזכאים במקרקעין. הימנעות מהרישום לא רק שפוגעת במי שרכש זכויות במקרקעין, אלא היא פוגעת גם באמינותו של מוסד זה.
רישום הזכויות בטאבו הוא אינו רק פורמליות – הוא הבסיס לכל הגנה קניינית אמיתית. עורך דין המלווה עסקת מקרקעין חייב לוודא כי הרישום מושלם בהקדם האפשרי, ולהסביר ללקוחו את הסיכונים הכרוכים בהשהיית הרישום.
עומדים לפני עסקת מקרקעין או רוצים לוודא שהזכויות שלכם רשומות כדת וכדין?
פנו למשרדנו לקבלת ליווי משפטי מקצועי, יסודי ומקיף לאורך כל שלבי העסקה ועד לרישום מלא בטאבו.
